PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NA VENDA DE IMÓVEIS: OS LIMITES DA RECLASSIFICAÇÃO PATRIMONIAL

A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, esclareceu um aspecto importante para empresas tributadas pelo lucro presumido: os limites da reclassificação patrimonial de bens originalmente registrados no ativo não circulante para fins de definição do tratamento tributável aplicável à sua alienação.

Embora o assunto seja técnico, a ideia central pode ser resumida de forma simples: mudar a classificação contábil do imóvel não muda automaticamente a forma de tributação da sua venda.

Muitas empresas, ao alterarem seu objeto social ou passarem a atuar com compra e venda de imóveis, entendem que determinados bens antes registrados no ativo imobilizado poderiam ser reclassificados e, depois disso, vendidos com tributação típica da receita bruta no lucro presumido.

A RFB, porém, sinalizou que essa conclusão não pode ser tirada de maneira automática.

Segundo a Solução de Consulta, quando o imóvel foi originalmente destinado ao ativo não circulante imobilizado, a sua venda deve ser tratada, para fins de IRPJ e CSLL, pela

sistemática de ganho de capital.

O que estava em discussão, na prática?

Imagine uma empresa que adquiriu um imóvel para integrar seu patrimônio, usando-o como bem de longo prazo, vinculado ao ativo não circulante. Com o passar do tempo, essa empresa muda sua estratégia, ajusta seu contrato social e passa a exercer também atividade de compra e venda de imóveis. Diante disso, ela pode querer reclassificar esse bem e vendê-lo como parte de sua atividade operacional.

A pergunta é: essa mudança permite tributar a venda como receita bruta do lucro presumido?

A resposta da Receita Federal, nessa solução de consulta, foi não, pois, para a administração tributária, o fato de o imóvel ter sido reclassificado contabilmente não é suficiente para alterar sua natureza tributária.

O elemento decisivo, nesse caso, é a

destinação original do bem. Se ele nasceu como item do ativo não circulante imobilizado, sua alienação continua submetida às regras de ganho de capital.

Por que esse entendimento importa tanto?

Porque a forma de tributação faz diferença. No lucro presumido, a tributação do IRPJ e da CSLL sobre a receita bruta operacional segue os percentuais de presunção definidos em lei. Já a tributação na venda de ativo imobilizado segue outra lógica, pois está ligada a tributar o IRPJ e a CSLL apenas sobre ganho de capital obtido na venda do ativo imobilizado de forma direta, sem aplicar os percentuais de presunção.

Na prática, isso significa que a empresa não pode presumir que basta alterar a conta contábil ou ampliar o objeto social para obter um tratamento tributário mais favorável na venda do imóvel.

O que a RFB quis evitar com essa interpretação?

Em termos práticos, a solução procura impedir que uma mudança meramente formal produza, sozinha, efeitos tributários relevantes.

Se bastasse reclassificar um imóvel pouco antes da venda para enquadrá-lo como item da atividade operacional, haveria espaço para reorganizações patrimoniais feitas com o objetivo principal de alterar a tributação da operação. A RFB afasta essa possibilidade ao afirmar que a reclassificação, isoladamente, não descaracteriza a origem do bem.

Qual é a principal lição para o contribuinte?

A principal lição é simples: reclassificação contábil não é passe livre para mudar a tributação. Sempre que houver venda de imóvel por empresa no lucro presumido, especialmente quando se tratar de bem que já integrou o ativo não circulante, é indispensável analisar:

• a destinação original do imóvel;

• o histórico contábil e patrimonial do bem;

• a coerência entre a operação e a atividade efetivamente exercida pela empresa;

• os efeitos tributários concretos da alienação.

Em outras palavras, não basta olhar apenas para a posição atual do imóvel no balanço.

É preciso olhar também para sua trajetória dentro da empresa.

Conclusão:

A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 reforça um ponto fundamental do sistema tributário: a forma contábil, sozinha, não redefine automaticamente a natureza fiscal de uma operação.

Para o contribuinte, o recado é claro: antes de estruturar a venda de imóveis com base na lógica do lucro presumido, é necessário examinar com profundidade a origem do bem, sua função econômica e a consistência da operação.

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